Wärmepumpe Mehrfamilienhaus Köln: Förderung und WEG

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Im Mehrfamilienhaus reden mehrere Parteien mit, die Förderung gilt je Wohneinheit. Wir planen und bauen Wärmepumpen für Vermieter und Eigentümergemeinschaften in Köln und liefern die Zahlen, die für den Beschluss gebraucht werden. Im Beispiel der KfW kommen zwei Wohneinheiten bei 41.000 € Kosten auf 15.580 € Zuschuss, eine vermietete Einheit erhält 30 % ohne Boni (Stand 05.11.2026).

In Köln ist das noch selten. Laut Zensus 2022 heizen Mehrfamilienhäuser zu 73,5 % mit Gas und zu 0,9 % mit Wärmepumpe, und 16,7 % der Wohnungen haben eine Etagenheizung. Vorbilder gibt es trotzdem, etwa die Stegerwaldsiedlung in Mülheim mit Luft-Wasser-Wärmepumpen und Fernwärme für die Spitzenlast.

Wer allein Eigentümer ist, entscheidet selbst und beantragt als Privatperson im KfW-Programm 458, als GbR oder juristische Person im Programm 459. In der Eigentümergemeinschaft steht der Beschluss am Anfang.

Was wir für ein Mehrfamilienhaus planen

Wir planen die Anlage für das ganze Haus und legen die Unterlagen so an, dass Verwaltung und Eigentümer damit entscheiden können.

Aufgabe	Was das im Mehrfamilienhaus heißt
Heizlast	Raumweise nach DIN EN 12831, mit Zugang zu jeder Wohnung
Heizkörper und Vorlauf	Test in allen Wohnungen, Ziel höchstens 55 °C Vorlauf
Erzeuger	Ein Gerät oder eine Kaskade, Aufstellort vor dem Haus, im Hof oder auf dem Flachdach
Warmwasser	Zentraler Speicher oder Frischwasserstationen in den Wohnungen
Schall	Rechnung für alle Außengeräte zusammen, im Hof mit Zuschlag für die Wände
Strom	Zählerkonzept, Zählerschrank, Anmeldung bei RheinNetz über den Elektrofachbetrieb

Heizlast und hydraulischer Abgleich gehen nur mit Zutritt zu jeder Wohnung. Deshalb sollten Mieter und Miteigentümer früh Bescheid wissen.

Was zahlt die KfW je Wohneinheit?

Die KfW zahlt 30 % Grundförderung auf die förderfähigen Kosten, und deren Grenze wächst mit jeder Wohneinheit. Für Anträge bis 31.01.2027 sieht das so aus (BEG-Richtlinie Nr. 8.3.1, Stand 05.11.2026).

Wohneinheiten	Höchstgrenze der förderfähigen Kosten	30 % davon, rechnerisch
1	28.000 €	8.400 €
2	43.000 €	12.900 €
3	58.000 €	17.400 €
4	73.000 €	21.900 €
6	103.000 €	30.900 €
7	111.000 €	33.300 €
10	135.000 €	40.500 €

Die rechte Spalte gilt nur, wenn die Kosten die Grenze erreichen; liegen sie darunter, zählt der tatsächliche Betrag. Die zweite bis sechste Einheit bringt je 15.000 €, ab der siebten sind es je 8.000 €. Bei Anträgen ab dem 01.02.2027 sinkt die Grenze für die erste Einheit auf 27.250 €.

Boni gehen nur an Selbstnutzer und nur anteilig. Im Beispiel der KfW liegen 41.000 € Kosten unter der Grenze von 43.000 €, das ergibt 12.300 € Grundförderung und 16 % Klimabonus auf die 20.500 € der selbst genutzten Einheit, also 3.280 €. Eine funktionstüchtige Gas-Etagenheizung zählt für den Klimabonus ohne Altersgrenze, eine zentrale Gasheizung erst 20 Jahre nach Inbetriebnahme.

In der WEG gibt es einen Basisantrag für das Gemeinschaftseigentum und Zusatzanträge je Wohneinheit für die Boni. Die KfW rechnet das an sieben Wohneinheiten vor: rund 140.000 € Kosten, Grenze 111.000 €, Basis 33.300 €, Zusatzanträge von zum Beispiel 4.122,86 € oder 6.660 €. Gestellt sein muss der Zusatzantrag spätestens 6 Monate nach der Zusage des Basisantrags und vor dem Nachweis.

Für das erste Quartal 2027 nennt die Richtlinie eine Grundförderung von 15 %, dazu 15 Prozentpunkte für Geräte mit Ursprung in der Union; der Starttag steht nicht fest. Wer den Beschluss erst für 2027 plant, rechnet deshalb beide Fälle durch. Alle Sätze stehen unter Förderung, die Schritte unter KfW 458 beantragen.

Welche Mehrheit braucht die Eigentümergemeinschaft?

Für den Beschluss genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wer am Ende zahlt, regelt § 21 WEG mit einer höheren Hürde.

Frage	Regel	Quelle
Beschluss über eine bauliche Veränderung	Mehrheit der abgegebenen Stimmen	§§ 20, 25 WEG
Wann zahlen alle?	Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile, außer bei unverhältnismäßigen Kosten; ebenso, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren	§ 21 WEG
Wer zahlt sonst?	Nur die Zustimmenden nach ihren Anteilen, ihnen gehören dann auch die Nutzungen	§ 21 WEG
Hat ein Einzelner Anspruch auf die Anlage?	Nein, Wärmepumpen stehen nicht in der Liste	§ 20 Abs. 2 WEG
Einzelgerät für eine Wohnung	Verlangbar, wenn alle über das unvermeidliche Maß hinaus Beeinträchtigten zustimmen	§ 20 Abs. 3 WEG
Grenze jedes Beschlusses	Keine grundlegende Umgestaltung, keine unbillige Benachteiligung Einzelner ohne deren Einverständnis	§ 20 Abs. 4 WEG

Für eine Zentralheizung, an der alle Wohnungen hängen, passt die Regel mit den Zustimmenden schlecht, denn die Wärme lässt sich nicht nach Stimmverhalten verteilen. Wir planen deshalb mit der Mehrheit von mehr als zwei Dritteln, damit am Ende alle Wohnungen mitzahlen.

Juristisch offen ist, ob der Tausch der Zentralheizung als Erhaltung (§ 19 WEG) oder als bauliche Veränderung (§ 20 WEG) gilt, denn im Gesetzestext steht das nicht. Wir geben dazu keine Rechtsberatung, den Beschlusstext sollte die Verwaltung mit einem Anwalt prüfen. Weil der Vertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung geschlossen wird, gehört diese Bedingung in den Beschluss.

Für die Versammlung bereiten wir vor, was die Eigentümer zum Abstimmen brauchen:

Kosten mit Varianten, also Gerät oder Kaskade, Heizkörper und Zählerschrank als eigene Zeilen.
Zuschuss je Einheit, getrennt nach vermietet und selbst genutzt.
Betriebskosten mit offenen Annahmen und einem ungünstigen Fall, den Rechenweg finden Sie im Heizkostenvergleich.
Plan und Schallrechnung für die Außengeräte.

Was dürfen Vermieter auf die Miete umlegen?

Vermieter dürfen die Jahresmiete um 10 % der umlagefähigen Kosten erhöhen, höchstens um 0,50 € je m² im Monat innerhalb von 6 Jahren. Voraussetzung ist, dass die Anlage förderfähig ist und Fördermittel in Anspruch genommen wurden.

Regel	Wert	Quelle
Umlage nach Heizungstausch	10 % im Jahr, sonst bei Modernisierung 8 %	§§ 559, 559e BGB
Kappung	0,50 € je m² in 6 Jahren	§ 559e Abs. 3 BGB
Abzug für Erhaltung	Pauschal 15 % der Kosten, nicht bei einer Heizung nach § 43 GModG	§ 559e Abs. 2 BGB
Volle Umlage	Nur mit nachgewiesener Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, sonst zählt die Hälfte der Kosten	§ 559f BGB
Ausnahmen vom Nachweis	Haus nach 1996 errichtet, Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, Vorlauf bis 55 °C	§ 559f BGB

Die niedrigeren Heizkosten kommen den Mietern zugute, die Investition trägt der Vermieter. Wer stattdessen eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, trägt ab 01.01.2028 die Hälfte der Netzentgelte und CO₂-Kosten und ab 01.01.2029 biogene Anteile bis 30 % (§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG). Für solche Heizungen gilt außerdem die Biotreppe aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz.

Was kostet eine Anlage für sechs Wohnungen?

Eine neutrale Preiserhebung für Mehrfamilienhäuser gibt es nicht, der nächste Anhalt ist ein Modell von Prognos aus 2022. Marktpreise aus Angeboten liegen nur für kleinere Häuser vor.

Anlage	Bezug	Kosten vor Förderung	Quelle
Luft-Wasser	6 Wohnungen, 420 m²	47.000 €	Modell Prognos 2022, über Borderstep
Sole-Wasser	6 Wohnungen, 420 m²	78.000 €	Modell Prognos 2022, über Borderstep
Kaskade aus 2 bis 4 Modulen	ca. 26 bis 76 kW	rund 38.000 bis 95.000 €	Händlerangabe
Luft-Wasser zum Vergleich	Ein- und Zweifamilienhaus	Median 34.898 €	Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz, Auswertung 07/2026

Diese Werte ersetzen kein Angebot, und das Modell ist vier Jahre alt. Neue Heizkörper kommen oft dazu, je Stück 326 bis 1.207 €, im Median 642 € (Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz, 2025). Prüfpunkte für den Vergleich stehen unter Angebot prüfen.

Beispiel. Haus mit sechs Wohnungen von je 70 m², zusammen 420 m², Kosten wie im Modell 47.000 €, Antrag bis 31.01.2027, die Grenze von 103.000 € bleibt unberührt. Im zweiten Fall wohnt der Eigentümer selbst in einer Einheit und tauscht eine mindestens 20 Jahre alte Gasheizung.

Posten	Alle sechs vermietet	Eine selbst genutzt, fünf vermietet
Grundförderung 30 %	14.100 €	14.100 €
Klimabonus 16 % auf ein Sechstel der Kosten	keiner	1.253 €
Bleibt beim Eigentümer	32.900 €	31.647 €
Höchste Umlage im Jahr bei 0,50 € je m²	2.520 €	2.100 €

Im ersten Fall dauert es rechnerisch rund 13 Jahre, bis die Umlage den Eigenanteil gedeckt hat, ohne Zinsen. Die rechnerische Nutzungsdauer einer Luft-Wasser-Anlage liegt bei 18 Jahren (BBSR). Angenommen ist dabei, dass die Anlage die Förderbedingung von 3,0 erreicht. Im Modell geht das nur mit neuen Heizkörpern, deren Kosten hier fehlen und die Rechnung für den Vermieter verschlechtern.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen

Reicht ein Gerät, oder muss es eine Kaskade sein?

Bis etwa 20 bis 30 kW reicht nach Händlerangaben ein Luftgerät aus der Serie, darüber kommt eine Kaskade in Frage, also mehrere Geräte im Verbund. Ein Haus mit rund 1.000 m² hat oft 40 bis 120 kW Heizlast. Zwei Geräte mit je 10 kW kosten dabei rund 10.000 € mehr als eines mit 20 kW (Händlerangabe).

Ein belegtes Beispiel steht in Berlin-Pankow: Baujahr 1900, 14 Wohnungen, 900 m², vier Außeneinheiten mit 38 kW, in Betrieb gegangen 2021. Rund die Hälfte der alten Heizkörper blieb dort. Eine veröffentlichte Auswertung für Köln kennen wir nicht, die Übertragung ist also eine Annahme.

Heizkörper und die Förderbedingung

Für die Förderung braucht die Anlage eine Jahresarbeitszahl von mindestens 3,0, also 3 kWh Wärme je Kilowattstunde Strom im Jahresmittel. Im Modell von Prognos, Baujahr etwa 1969 bis 1978 mit 146 kWh je m², kommt Luft-Wasser auf 2,6 und erst mit neuen Heizkörpern auf 3,0, Sole-Wasser auf 3,1 und 3,6. Die 2,5 für die volle Umlage erreicht Luft-Wasser dort also ohne Tausch, die 3,0 für den Zuschuss nicht.

Den Heizkörpertest machen wir Wohnung für Wohnung an einem kalten Tag mit 55 °C Vorlauf und Thermostaten auf Stufe 3. Bleibt ein Raum kalt, planen wir dort einen größeren Heizkörper ein.

Warmwasser und Etagenheizung

In Pankow laufen ganzjährig 40 °C im Heiznetz, das Warmwasser bereiten Frischwasserstationen auf, also Wärmetauscher in den Wohnungen. Dafür muss in jede Wohnung eine Station, und das rechnen wir gegen einen zentralen Speicher. Für dessen Größe setzen wir 30 bis 40 l je Person und Tag an.

Bei Etagenheizungen, in Köln 16,7 % der Wohnungen und 12,9 % der Gebäude, fehlt das zentrale Heiznetz. Für die Nachrüstung liegt uns kein neutraler Preis vor, deshalb sehen wir uns zuerst Schächte und Wege für neue Leitungen an und rechnen dann.

Strom und Netz

Über 11 kW Anschlussleistung setzt die Bundesnetzagentur die Mindestleistung bei einer Drosselung auf das 0,4-Fache der Anschlussleistung. Das Zählerkonzept fehlt in 90 % der ausgewerteten Angebote (Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz), im Mehrfamilienhaus schreiben wir es hinein.

Hände sortieren leere Blätter in einen Aktenordner, daneben geschlossenes Notebook, Kugelschreiber und Tasse

Hinterhof, Fernwärme und Wärmeplan in Köln

Prüfen Sie zuerst, ob das Haus im Fernwärmegebiet liegt. Im Wärmeplan der Stadt liegen nach unserer Auswertung im Bezirk Innenstadt rund 60 % der Fläche im Netzgebiet, in Ehrenfeld und Kalk je rund 15 %, in Porz nichts. Er ist unverbindlich, es gibt weder einen Anspruch auf Anschluss noch einen Anschlusszwang. Fernwärme kostet bei der RheinEnergie 9,45 Cent plus 0,72 Cent CO₂ je Kilowattstunde und 76,84 € je kW im Jahr (brutto, 01.10.2026 bis 31.03.2027).

Im Hinterhof ist der Schall die erste Frage, nachts gelten 40 dB(A) im allgemeinen Wohngebiet und 45 dB(A) im Misch-, Kern- oder urbanen Gebiet. Zwischen zwei Wänden kommen 6 dB auf die Schallleistung, ein Gerät mit 54 dB rechnen wir dort also mit 60 dB. Nach der LAI-Tabelle braucht es dann 7,6 m zum Nachbarfenster im allgemeinen Wohngebiet und 3,9 m im Mischgebiet. Für die Förderung darf ein Gerät über 12 bis 30 kW bis zu 68 dB haben, im Hof wird der Abstand also meist früher zur Grenze; die Tabelle steht unter Lautstärke und Abstand.

Für Lagen, in denen das Gerät nicht vor dem Haus stehen kann, nennt die Stadt im Bericht zum Wärmeplan Schallschutz, Aufdach- oder Flachdachaufstellung und ein Gebäudenetz. Erdsonden sind im Hof selten möglich, denn sie stehen 6 bis 10 m auseinander und reichen in Köln in der Regel nur 20 bis 35 m tief; mehr unter Erdwärmepumpe.

Außengerät an einer Klinkerwand im Winter, Raureif auf dem Rasen, etwas Schnee auf dem Gerät, aufsteigender Dampf

Was ab 6 Wohnungen zusätzlich gilt

Ab 6 Wohnungen verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz eine Betriebsprüfung der Wärmepumpe (§ 60a) und den hydraulischen Abgleich (§ 60c). In der Germaniasiedlung in Höhenberg etwa, vorwiegend 5- und 6-Familienhäuser, muss man deshalb Haus für Haus nachzählen. Die Fristen stehen unter Wartung.

Von der ersten Begehung bis zum Betrieb

In der WEG kommt vor dem Förderantrag die Versammlung, bei einem einzelnen Eigentümer entfällt dieser Schritt.

Begehung: Heizung, Keller, Aufstellort, Zählerschrank und einige Wohnungen.
Zahlen für die Versammlung: Heizlast, Varianten, Kosten, Zuschuss.
Beschluss: Die Verwaltung setzt ihn auf die Tagesordnung, wir erklären die Zahlen auf Wunsch in der Versammlung.
Förderung: Bestätigung zum Antrag, Vertrag mit Bedingung, Antrag bei Meine KfW, in der WEG danach die Zusatzanträge.
Einbau nach der Zusage: Anmeldung bei RheinNetz über den Elektrofachbetrieb und hydraulischer Abgleich gehören dazu.
Abschluss: Bestätigung nach Durchführung, Nachweise binnen 6 Monaten nach der letzten Rechnung.

Wann eine andere Lösung besser passt

Eine reine Wärmepumpe passt schlecht, wenn die Heizkörper hohe Vorlauftemperaturen brauchen und Mieter oder Eigentümer keinen Tausch mittragen. Dann fehlt die Jahresarbeitszahl von 3,0 für die Förderung. Dann kann eine Hybridheizung passen. In einer WEG in Berlin-Schöneberg mit 30 Wohnungen läuft eine Sole-Wärmepumpe mit 35 kW neben dem Gaskessel, die Heizkörper blieben, der Gasverbrauch hat sich halbiert.

Liegt das Haus im Netzgebiet, kann Fernwärme die einfachere Lösung sein, und ohne Mehrheit in der WEG kommt die Anlage nicht. Die Gasheizung darf dann weiterlaufen, Betriebsverbote gibt es seit dem 29.07.2026 nicht mehr.

Wo wir Mehrfamilienhäuser umrüsten

In der Innenstadt steht vor allem die Fernwärmefrage an, im Stadtteil Neustadt-Süd sind nur 3,3 % der Wohngebäude Ein- oder Zweifamilienhäuser. In Ehrenfeld sind es im gleichnamigen Stadtteil 15,5 %, und in Mülheim liegt die Stegerwaldsiedlung.

Legen Sie für das erste Gespräch die Heizkostenabrechnungen, die Wohnflächen je Einheit und in der WEG die Teilungserklärung bereit. Ihre Anfrage erreicht uns über das Formular oder unter kontakt@waermepumpe-in-koeln.de. Der erste Termin kostet nichts, und Sie hören innerhalb eines Werktags von uns.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Förderung für eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus?

30 % Grundförderung auf die förderfähigen Kosten. Bei Antrag bis 31.01.2027 liegt die Grenze bei 28.000 € für die erste Wohneinheit, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten. Boni gibt es nur für selbst genutzte Einheiten.

Bekommen Vermieter den Klimabonus für eine Wärmepumpe?

Nein. Für vermietete Wohneinheiten zahlt die KfW 30 % ohne Boni. Wohnt der Eigentümer selbst im Haus, gibt es den Klimabonus anteilig für seine Einheit.

Reicht in der WEG die einfache Mehrheit für eine Wärmepumpe?

Ja, für den Beschluss genügt nach § 25 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Offen ist juristisch, ob der Heizungstausch als Erhaltung oder als bauliche Veränderung gilt. Den Beschlusstext sollte deshalb die Verwaltung mit einem Anwalt prüfen.

Müssen alle Eigentümer die Wärmepumpe bezahlen?

Nein, nur wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen oder sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. In den anderen Fällen zahlen nach § 21 WEG nur die Zustimmenden.

Kann ein einzelner Eigentümer die Wärmepumpe verlangen?

Nein. Die Liste in § 20 Abs. 2 WEG nennt Wärmepumpen nicht. Ein Einzelgerät für die eigene Wohnung kann er verlangen, wenn alle zustimmen, die über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Wie viel darf der Vermieter nach dem Einbau auf die Miete umlegen?

10 % der umlagefähigen Kosten im Jahr, höchstens 0,50 € je m² im Monat innerhalb von 6 Jahren. Voll gilt das nur mit einer nachgewiesenen Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, sonst zählt die Hälfte der Kosten (§§ 559e, 559f BGB).

Was kostet eine Wärmepumpe für sechs Wohnungen?

47.000 € für Luft-Wasser und 78.000 € für Sole-Wasser nennt ein Modell von Prognos aus 2022 für 420 m². Eine neutrale Preiserhebung für Mehrfamilienhäuser gibt es nicht, deshalb gilt erst das Angebot für Ihr Haus.

Geht eine Wärmepumpe in einem Haus mit Gas-Etagenheizungen?

Ja, aber dann fehlt das zentrale Heiznetz, an das eine gemeinsame Wärmepumpe anschließt. In Köln haben 16,7 % der Wohnungen eine Etagenheizung. Selbstnutzer bekommen für eine funktionstüchtige Gas-Etagenheizung den Klimabonus ohne Altersgrenze.

Wann braucht ein Mehrfamilienhaus eine Wärmepumpen-Kaskade?

Ab etwa 20 bis 30 kW Heizlast, denn dort enden nach Händlerangaben die Luftgeräte aus der Serie. Ein Haus mit rund 1.000 m² kommt oft auf 40 bis 120 kW.

Muss die Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus regelmäßig geprüft werden?

Ja, ab 6 Wohnungen und bei Einbau nach dem 31.12.2023. Die Betriebsprüfung nach § 60a GModG ist nach einer Heizperiode fällig, spätestens 2 Jahre nach Inbetriebnahme, und ohne Fernkontrolle danach alle 5 Jahre.

Zwei Personen am Eichentisch über einem Grundriss, nur Hände zu sehen, mit Bleistift, Zollstock und Kaffeetasse

Unverbindlich, Antwort innerhalb eines Werktags

Wärmepumpe für Ihr Haus in Köln

Schreiben Sie kurz, um welches Haus es geht und was heute heizt. Wir sagen Ihnen, welche Wärmepumpe passt und was die KfW dazugibt. Wir antworten innerhalb eines Werktags.

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